TÜRKİYEDE KONUT PROBLEMİ

TOPLU KONUT ÜRETİM ŞEKLİNİN İRDELENMESİ

Ülkemizin ihtiyacı olan nitelikli konut açığının kapatılması için, TOKİ toplu konut üretiminin tek adresi olarak gösterilmekte ve adeta mucizeler yaratarak bu sorunu çözmeye çok yaklaşmış olarak gösterilmektedir.

Mevcut AKP iktidarının başbakanı Sayın R. Tayyip Erdoğan her konuşmasında 400.000 adet konut üretiminin gerçekleştirildiğiyle övünmektedir. Kendince ve onu bu alanda yönlendirenlerin verdikleri yanlış veya eksik bilgilerle böyle olduğunu kabul edip övünebilir.

Ülkemiz jeolojik yapı itibariyle %95’i deprem kuşağında olan ve yaklaşık olarak 1 500 000 adet nitelikli konut ihtiyacı olan bir ülkedir.  Bu konut ihtiyacına nüfus artışından doğan yıllık konut ihtiyacı ve teknik olarak yıllar içinde ekonomik ömrünü tamamlayacak konutlar ilave edildiğinde konut ihtiyacının 2 000 000 adetler civarına ulaşacağını varsaymak uygun olacaktır.

Ayrıca konut ihtiyacının karşılanmasında TOKİ’ nin yanında özel inşaat firmalarının da bir miktar katkısının olacağını belirtmek gereklidir.

Meseleye bu açıdan bakıldığında ülkemizde ortalama maksimum konut üretiminin 100 000 adet/yıl olduğu düşünüldüğünde problemin çözümünün yaklaşık 20 yıl gibi bir süreyi alacağı görülmektedir.

Bu problemin çözümü için gerekli kaynağın bugünkü sistemde olduğu gibi sürekli sağlanması da mümkün değildir, çünkü ülke kaynakları bugünkü gibi kullanılmaya devam ederse, değil problemi çözmek yanından bile geçemeyecek duruma gelecektir.

O halde konut probleminin çözümünü bugünkü gibi tek boyutlu değil çok boyutlu ele almak, kaynak kullanımını düzenlemek, kullanılan kaynaklardan, ekonomik iyileştirme, işsizlik çözümü ve yöresel kalkınma faydalarını da elde etmek bizlerin en önemli görevlerinden olmalıdır.

MEVCUT TOKİ UYGULAMASI

Bilindiği gibi TOKİ başbakanlığa bağlı, özel yetki ve kanunlarla güçlendirilmiş, devletimizin, para, arsa ve kentsel dönüşüm kaynaklarını organize etmeye çalışan, teknik ve idari yapılanma içerisinde tüm işleri alt firmalara yaptıran ve yaptırdığı hizmetlerin karşılığında para ödeyen ve ödediği bu gereksiz paraları da maliyetlerine yansıtan, bu niteliğiyle de ülke kaynaklarının çarçur eden, bu harcamaları denetlenmeyen bize göre devletin üzerinde bir sülük gibi yapışmış bir kurumdur.

Bunun neden böyle olduğu aşağıda yapılan teknik analiz ve rakamlarla açıkça ortaya konulacaktır.

TOKİ adından da anlaşıldığı gibi konut ürettirmektedir, ama nasıl konut ürettirmektedir, ona bakmak gerekir.

Konut üretiminin temel aşamaları;

• Arsa üretimi
• Proje üretimi
• Finansman temini
• Konut imalatı
• İmalat denetimi
• Konut satışı

1-ARSA ÜRETİMİ

Arsa üretiminde herhangi bir sorunla karşılaşılmamakla birlikte arsa maliyetleri TOKİ tarafından şişirilmektedir.

Ülkemiz topraklarının yaklaşık %65’i devletin mülkiyetindedir. Ayrıca belediyeler ve son yıllarda verilen kentsel dönüşüm yapma yetkisiyle TOKİ, vatandaşın elindeki arsaların da %40’na kadarlık kısmına el koyabilmektedir.

Bu yetkiler TOKİ’nin yaptığı projelerdeki birim arsa payı miktarını son derece düşük bir hale getirmektedir.

Ancak üretilen arsaların şehirlerin eskimiş ve niteliksiz hale gelmiş bölgelerinde üretilmesi gerekirken, vatandaşların arsalarına ve şehir merkezlerine uzak yerlerde üretilmesi ve yandaşlara havadan rant sağlanması ve belediyelerin dolayısıyla devletin gereksiz yere;

• Alt yapı masraflarına sokulması
• Toplu ulaşım problemine sokulması
• Bunların konut maliyetine eklenmesiyle de kaynak israfına neden olmaktadır.

Hâlbuki eskimiş niteliksiz hale gelmiş 5, 5,5 şiddetinde depremlerle yerle bir olacak bölgelerde kentsel dönüşüm marifetiyle yapılması, hem yukarıda belirtilen kaynak israfını ortadan kaldıracak, hem de en önemlisi oluşacak arsa rantının vatandaşa yansıması sağlanacak ve olabilecek deprem felaketlerinde yaşanacak mal ve can kayıplarını ortadan kaldıracak ve devleti çok önemli miktarda maddi ve manevi vebale muhatap kılmayacaktır.

            2-PROJE ÜRETİMİ

Şu anki sistemde TOKİ, yaptığı konutların projelerini mütehait firmalara yaptırmakta, müşavir firmalara kontrol ettirmektedir. Konutun yapılacağı yerin sosyal, kültürel ve ekonomik özelliklerine uymayan ve tamamen mütehait firmayı imalatlar ve maliyetler açısından kayıran projeler ortaya çıkmaktadır.

Böyle projelerle yapılan konutların birçoğu da elde kalmakta veya maliyetinin yarısına satılmaktadır. Bu durum devlet kaynaklarının çar çur edilmesine neden olmaktadır.

Yapılan ve imal edilen birçok projenin mimari durumundan TOKİ üst yönetiminin haberi bile olmamaktadır.

            3-FİNANSMAN TEMİNİ

Şu anda TOKİ konut üretiminde kullandığı finansmanı;

a- Kıymetli arsaların adeta peşkeş çeker gibi satılmasından,

b- Hasılat paylaşımı yoluyla verdiği kıymetli konut projelerinden,

c- Kendi sattığı konutların bankalar yoluyla tahsil edilen taksitlerinden,

d- Çeşitli devlet fonları ve bankalarından sağlamaktadır.

Bu finansmanın temininde ortaya çıkan finansman maliyeti de TOKİ’den konut alanlara yansıtılmakta veya siyasal tercih olarak seçim dönemlerinde sübvanse edilmektedir.

4-KONUT İMALATI

TOKİ inşaa edeceği projelerini, kendilerince katagorilere ayırdığı firma gruplarına ihale yoluyla vermekte ve 380 TL/m² ile 450 TL/m² aralığında fiyatlarla ihale etmektedir.

İnşaatların yapımında çoğunlukla tünel kalıp sistemini kullanmakta, ancak yardımcı imalatlarda tünel kalıp sisteminin diğer imalat kalemleri değerlendirilmemektedir.

İnşaatlarda kullanılan sistem ülkemize 1980 yıllarında Fransa’dan getirilmiş en ideal toplu konut üretim sistemi olup ilk olarak Türkiye Emlak Kredi Bankası projelerinde kullanılmış, hızlı ve depreme dayanıklılığı ispatlanmış bir sistemdir.

Ancak bu sistemde hızlı ve depreme dayanıklı ve aynı zamanda ekonomik konutlar inşa edilebilmektedir.        Şöyle ki;

100 m² bir sosyal konut için maliyet analizi çıkarılırsa;

1. Kaba inşaat

• Beton 30 m³*80   =   400 TL
• Demir 3 ton*1500 =  500 TL
• Kalıp        =    000 TL
• TOPLAM                         =    900 TL

7. b) İnce inşaat                         =    000 TL
8. c) Tesisat                               =     000 TL
9. d) Bilinmeyen                        =     000 TL
10. e) Alt yapı                               =     000 TL

100 m²’lik Sosyal konut inşaat maliyeti 20.900 TL

Arsa maliyeti                                       3.100 TL

TOPLAM                                           24.000 TL

1 m² sosyal konut maliyeti 24.000/100=240TL’dir.

 

TOKİ’ nin yaptığı 1 m² konut ortalama 415 TL/m² olduğuna göre;                         (415-240)/240  = 0,73’lük(%73) bir fazlalık ve kaynak israfının söz konusu olduğu görülmektedir.

Bu durum nelere bakılarak belirlendiği tarafımızca bilinen yandaş firmalara ne denli önemli miktarda bir para aktarımının yapıldığını apaçık göstermektedir.

AKP hükümetinin kendi rakamından yola çıkarak fazladan kendi yandaş firmalarına;

400 000*100*415=166 000 000 00TL ödeme yapmış olduğu bunun,

12 118 000 000 TL’sinin fazladan ve haksız kaynak aktarımı olduğu ortaya çıkmaktadır.

Halbuki bu fazla ve haksız aktarım yapılmasa ve bununla konut yapılsa 100m²’lik 514.916 adet ilave konut yapılabilir ve ülkemizin konut açığının neredeyse kapatılma noktasına gelmesi mümkün olabilirdi.

5- İNŞAATLARIN DENETİMİ

TOKİ mevcut sistemde yaptırdığı inşaatların teknik kontrollerini de ihale ile müşavir firmalara yaptırmakta ve kontrollerin nasıl yapıldığından haberdar bile olmamaktadır.

Bu durum hem kontroller için ödenen paralar açısından bir kaynak israfı ve kontrol edilmiş görünen ancak kontrol edilmeyen konutların ortaya çıkması gibi olumsuz bir durumun ortaya çıkmasına sebeb olmaktadır.

Bu durum zaman zaman basına yansıyan şekliyle oturulmadan eskimiş binalarla zaten kendisini göstermektedir.

 

6- KONUT SATIŞLARI

TOKİ mevcut satış sisteminde belediyeler ve devlet bankaları ile birlikte satışı gerçekleştirmekte ve alıcıları doğrudan banka sisteminin faiz sarmalı içine atmakla zaten geçinmekte zorlanan halkın başını sokacağı konutun satış bedelini maliyetinin 3 katına çıkararak, başını soktuğu konutun manevi olarak başına yıkılmasını seyretmektedir.

Ayrıca plansız ve ihtiyaç dışı yerlerde yapılan konutları satamamakta ve ½ fiyatına ilgili belediyeye bırakmakta, ya da virane olmuş her türlü suç ve suçlunun barındığı mekanlar olarak terk etmekte, ülkenin kıt kaynaklarını çarçur etmektedir.

Sonuç olarak AKP hükümetinin ve sayın başbakanın her vesileyle övündüğü TOKİ’nin durumunun, bu teknik analizle ne denli içler acısı ve sorgulanması gereken, ayrıca hesap sorulması gereken bir yapıda olduğu apaçık ortadadır.

Bu durumu ortadan kaldıracak bir konut üretim ve planlama politikasına ve organizasyonuna ihtiyaç vardır ve acilen halkımızın ve ülkemizin menfaati için uygulamaya geçirilmelidir.

Bu Milli Konut İdaresi Modeli ile mümkündür. Bu idareye kısaca MİLKONİ diyeceğiz ve çözüm modelimizi tüm detaylarıyla ortaya koyacağız.

MİLKONİ

                                                   (Milli Konut İdaresi)

Ülkemizde konut açığının Toki ‘ye alternatif bir sistemle daha iyi, daha ekonomik ve sosyal boyutu olan şekilde giderilmesi için ve ülke kaynaklarının optimum düzeyde halkın yararına kullanılabilmesi için tasarlanmış olan milkoni sisteminin detaylı analizi ilerleyen sayfalarda verilmektedir.

            MİLKONİ SİSTEMİNİN TANIMI

Milkoni (Milli Konut İdaresi) bir organizasyon olup ülkemizin konut açığının ülke ve millet kaynaklarını optimum verimlilikte kullanılmasıyla çözülecek olması esasına dayanır.

Ülke ve millet kaynaklarının optimum verimlilikle kullanılması ve bu kaynaklardan ortaya çıkan yan ürünlerin yine millet yararına kullanılması ana felsefesidir. O halde Milkoni sistemi ile ortaya çıkacak milli avantajlar nelerdir?

• 2 000 000 Adet olan nitelikli konut açığının kapatılması
• Deprem kuşağında olan ülkemizde olası bir felaketle ortaya çıkacak can ve mal kayıplarının ve bu kayıpları yerine koyarken harcanacak ülke kaynaklarının korunması.
• Bölgesel kalkınmanın sağlanması ve bölgeler arası kalkınmışlık farkının ortadan kaldırılması.
• Bölgesel ihtiyaçların yerinde doğru tesbit edilmesi ve giderilmesi.
• Bölgelerdeki ekonomik kalkınmışlık farklarından dolayı oluşan ve işsizlik nedeni ile artan nüfus hareketlerinin engellenmesi ve dengeli nüfus dağılımının sağlanması.
• İnşaat sektöründe iç pazarda oluşan kartelleşmenin önüne geçilmesi ve sermayenin tabana yayılarak lineer bir sermaye dağılımının ortaya çıkarılması.
• Belediyeleri organizasyona dahil ederek belediyelere yeni kaynaklar yaratılması ve belediyelerin ülke bütçesine olan yüklerinin hafifletilmesi.
• Şehirlerin toplulaşmasının sağlanması ve bu yolla alt yapıya ve ulaşıma harcanan kaynaklardan tasarruf sağlanması.
• Tabana yayılmış dengeli kaynak dağılımı ile hızla fakirleşen insanlarımıza insanca yaşayacak ortamın meydana getirilmesi.

MİLKONİ ORGANİZASYONUNUN İŞLEYİŞİ

Milkoni organizasyonu temelde nitelikli konut üretimi yaparak, çarpık kentleşmeden uzak, sağlam, konforlu, problemsiz yerleşim yerleri ortaya çıkaracaktır.

Organizasyonun amacına ulaşabilmesi için gerekli argümanlar şunlardır.

• Arsa üretimi
• Proje üretimi
• Konut ihtiyaç miktar ve niteliklerinin tesbiti
• Yapımın gerçekleştirilmesi
• Satış ve teslimat

ARSA ÜRETİMİ

Arsa üretimi konusunda, mevcut Toki’nin arsa üretiminden farklı olarak, mevcut yerleşim yerlerinden uzakta yeni semtler oluşturmak yerine; şehirlerdeki eski, niteliksiz, sağlıksız, çürük ve çarpık eski yerleşim yerlerinde kentsel dönüşüm ve imar uygulamaları yapılacak, dikey büyüme ve toplulaştırma prensibi temel alınarak arsaların üzerindeki inşaat m²’leri arttırılıp arsa değerleri arttırılacak ve arsa sahiplerinin arsalarının değerleri arttırılıp vatandaşın rantı ve belediyelerin rantı arttırılacak, yeni yandaş rantçılara fırsat verilmeyecektir.

Bu yapılınca geniş yeşil alanlar, ticari alanlar, ferah ortamlar ortaya çıkacaktır.

Bu yapılınca vatandaşın zor şartlarda elde ettiği arsaların imar düzenlemesi ile elinden zorla alınan DOP miktarları minimuma inecek ve millet menfaati ve memnuniyeti sağlanacaktır.

PROJE ÜRETİMİ

Yapılacak konut projelerinde milletin milli, manevi ve kültürel değerlerine uygun ve yöresel ihtiyaçlar dikkate alınacak ve tamamlandığında o bölgedeki insanların huzurlu yaşam alanlarına kavuşmaları sağlanacaktır.

Üretilecek projeler MİLKONİ bünyesinde oluşturulacak teknik proje bürolarında istihdam edilecek teknik elemanlar tarafından yapılıp, dışarıda proje yapılması için harcanan kaynaklar tasarruf edilecektir.

Projelerin ruhsatlandırılmasında devlet kurumunun diğer bir devlet kurumuna harç ödemesi ortadan kaldırılacak ve konut birim maliyetlerinin şişmesine meydan verilmeyecek, yapılacak kanuni düzenlemeler ile toplu sosyal konutlar harçlardan muaf tutulacaktır.

Böylece ihtiyaca gerçekten cevap verecek ekonomik çözümlü, sağlıklı projeler ortaya çıkacaktır. Uygunluğu olan yerlerde bu tip projeler uygulamaya geçirilecektir.

 

İHTİYAÇLARA UYGUN KONUT MİKTARININ VE NİTELİKLERİNİN    TESBİTİ

MİLKONİ organizasyonu bünyesinde her il merkezinde kurulacak milkoni il başkanlıkları, yöre insanının müracaatlarına açılacak ve ihtiyaç duyulan miktar ve nitelikteki konutların adetleri ve yeri bizzat vatandaşın talebi dogrultusunda gerçekci olarak tesbit edilecek ve planlama ona göre yapılacaktır.

Talepler yeterli adede geldiğinde milkoni il başkanlığının koordinasyonunda kurulacak konut yapı koperatifleri ile yapının ilk adımı ortaya çıkacaktır.

 

YAPININ UYGULAMAYA GEÇMESİ

Oluşan talep doğrultusunda adet ve niteliği belirlenmiş proje milkoni il başkanlığı tarafından ruhsatlandırılacaktır.

Projenin yapım aşamasında bölgede faaliyet gösteren alt taşeron firmaların iş gücü potansiyelleri kullanılacak, gerekli malzemeler yine bölgedeki malzeme satıcılarından temin edilecektir.

Uygulamada, taşıyıcı sistemde tünel kalıp sistemi kullanılacak, ana imalat kalemlerinde tünel kalıp sisteminin ruhuna uygun hızlı ve kaliteli sistemler olacaktır.

Tünel kalıp sistemiyle yapılacak inşaatların maliyetleri ise bugünün değerleriyle 240TL/m² olarak hesaplanmıştır.

Yapım sırasında gerekli olan finansman için;

• Müracatlardan alınacak makul peşinat ve aidatlar,
• Milkoni bünyesinde oluşacak konut fonu,
• Uygun bankalardan elde edilecek krediler,

Kullanılacaktır.

İşin yapım süresi olarak da üyelikten sonraki 24 aylık süre esası dikkate alınarak finansman maliyeti faizle şişirilmeyecek ve ödeme sistemli bir periyoda bağlanacaktır.

Örneğin;

100 m² bir konut için;

Öngörülen toplam maliyet                 24 000TL

İdari giderler için                                 2 000TL

Toplam ödeme                                   26 000TL

Peşinat                                                   2 000TL

Taksit                                                      400TL * 60 Ay

Olarak öngörülmüştür.

Yani müracaat eden vatandaş 2 yılda konutuna oturacak, 3 yıl da oturduktan sonra ödemeye devam edecek, 5. yılın sonunda konutuna sahip olacaktır.

Bu modelde gerektiğinde %50 oranında 3 yıl vadeli finansman, kredi olarak üyeye kullandırılacaktır.

Böyle olunca;

• İhtiyaca uygun konutlar üretilecek,
• Yüksek karlarla konut üreten firmalara aktarılan kaynak ortadan kalkacak,
• İnşa edilen konut için harcanan para üretildiği yerdeki esnaf ve çalışana verileceği için yöresel kalkınma hızlanacak,
• Yörenin insanı çalışacağı için yöresel istihdam arttırılacak,
• Yöresel istihdam sağlandığı için bölgeler arası iş göçlerinin önüne geçilip ülkedeki dengesiz nüfus dağılımı önlenecek,
• Türk milletinin her ferdi;

“DOĞDUĞU YERDE DOYACAK”

ve ülkenin her tarafı eşite yakın bir şekilde kalkınacaktır.

SATIŞ VE TESLİMAT

Satış ve teslimat müracaat sırasına göre etap etap yapılacaktır.

Etap içindeki konut teslimatı ise noter huzurunda çekilecek kuralarla olacak ve dairelerin kat ve yönlerinden oluşacak olan kat farkı ödemeleri teslimattan sonra alıcılar tarafından yapılacaktır. Bu kat farklarından oluşacak para Milkoni finansman fonuna aktarılarak ödeme imkânı olmayan insanımıza belli şartlarda verilecektir.

MİLKONİ ORGANİZASYON ŞEMASI

MİLKONİ SİSTEMİNİN ÜLKEMİZE SAĞLAYACAĞI    KAZANIMLAR

DOĞRUDAN ELDE EDİLECEK KAZANIMLAR

1)İSTİHDAM

Milkoni Merkez Teşkilatında;

1. Teknik personel              200 adet
2. İdari personel                          100 adet

TOPLAM:                              300 adet

Milkoni İl Teşkilatında;

1. a) Teknik personel                           15 adet
2. b) İdari personel                                5 adet
3. c) Şantiyelerde                             200 adet

TOPLAM:                             220 adet

81 İlde                        220*81=17 820 adet

Merkez                                   300 adet

TOPLAM:                            20 820 adet

İstihdam sağlanacağı öngörülmüştür.

• MALİ KAZANIM
• Her ilde ortalama 1000 konut/yıl üretildiğinde:

1000*100*260= 26 000 000 TL Harcama yapılacaktır.

• Mevcut sistemde ise:

1000*100*415= 41 500 000 TL harcama yapılmaktadır.

Kazanım = 41 500 000- 26 000 000

=15 500 000 TL’dir.

Buda ilave il başına 596 adet konut demektir.

• Türkiye toplamında kazanımı ise:

81*596= 48 276 adet/yıl konut demektir.

• Türkiye toplamında mali kazanım ise:
• 255 500 000 TL olarak ortaya çıkmaktadır.
• SOSYAL KAZANIM

Toplumun yöresel kalkınmasının sağlanması nedeniyle o yörede bulunan ticari hayata hareket gelecek ve toplumun sosyal refahının artmasına katkıda bulunacaktır.

• DOLAYLI KAZANIMLAR
• Şehirlerin yenilenmesi milletin sağlıklı ve konforlu şartlarda yaşamasının sağlanması.
• Şehirlerdeki hava kirliliğinin azalması.
• Nitelikli ve yalıtımlı yapılarla enerji tasarrufu sağlanması.
• Toplumdaki günlük yaşantı sırasında oluşan stres ve bundan dolayı oluşan ruhsal baskının ortadan kalkması.
• Yöresel kalkınma nedeniyle yörede yeni yan sanayi tesislerinin oluşması nedeniyle istihdamın artması ve ekonomik yaşamın hareketlenmesi.

Gibi pek çok kazanımlar elde edilecek ve ülkemizin büyümesinden milletin topyekun faydalanması sağlanacaktır.

Sonuç olarak ülkemizin en önemli problemlerinden biri olan konut probleminin çözümü ve bunun tamamen yeni milli kaynakların oluşturulması ile sağlanması için ve yan ürünleriyle diğer bazı problemlerin çözümünün kolaylaştırılmasının bir MHP projesi olan MİLLİ KONUT İDARESİ sistemi ile gerçekleşebileceği kesin olarak ortaya çıkmaktadır.

NOT: Tünel kalıp sistemi ülkemizde 1983 yılında Emlak Bankası projelerinde kullanılmaya başlanmış ve 1999 Gölcük depreminde bu sistemle inşa edilen İzmit Yahya Kaptan projesi kapsamındaki binalar hiç zarar görmemiştir. Söz konusu sistem tarafımdan tüm detaylarıyla bilinen ve İzmit’te uygulanan bir sistemdir.